Steigerloos bouwen leidt tot strakke woontoren Leiderdorp

“De kunst van prefab beton bij de woontoren Bij de Zijl op de voormalige ROC-locatie in Leiderdorp is om de gevel er niet als prefab uit te laten zien,” stelt ing. Joost Stolwijk, projectleider van Vink Bouw B.V. “Herkenbare elementen in de gevel, zichtbare naden en maattoleranties, bij deze toren heeft architectenbureau KAW dat soort zaken heel slim opgelost. Daardoor ziet de gevel van prefab betonnen sandwichelementen er strak en netjes uit. De betonelementen zijn compleet met een bekleding van steenstrips, kozijnen/beglazing en rubber afdichtingstrips steigerloos geplaatst. Dit leidde tot een hoge bouwsnelheid en flinke besparing op de kosten voor steigerbouw.”

Het was voor Vink Bouw de eerste keer dat de ontwikkelende bouwer koos voor steigerloos bouwen. Stolwijk: “We hebben door Nederland gereden om andere projecten in deze bouwwijze te bekijken en hebben met veel bedrijven om de tafel gezeten. Het voordeel als je iets nog niet eerder hebt gedaan, is dat je alles vooraf goed doorgrondt, zonder automatismen die je op het verkeerde been kunnen zetten. We hebben alles qua techniek, productie en uitvoering uitgewerkt, compleet met 3D-tekeningen en bezoeken aan de fabriek van Hoco beton die de prefab betonnen sandwichelementen heeft geproduceerd. De mensen op de bouwplaats kregen praktische boekjes met tekeningen en dagprogramma’s. Het resultaat was dat wij - zoals wij voor ogen hadden - in een cyclus van één week een verdieping konden optrekken. Dat is al gauw drie keer sneller dan in een methode met steigers het geval was geweest. Steigerloos bouwen van woontorens is naar mijn mening de meest praktische en logische bouwwijze. We gaan deze methode ook toepassen voor de 70 meter hoge woontoren Hoge Vrijheid in Den Haag; Hoco beton is al weer ingeschakeld.”

Inzicht in haalbaarheid en kosten

De 70 meter hoge toren in Leiderdorp met 104 woningen is ontwikkeld door Did Vastgoedontwikkeling en Vink Bouw en verkocht aan Amvest. In meer dan 70% van de bouwprojecten is Vink Bouw betrokken bij de ontwikkeling. “Dat biedt de mogelijkheid om vroeg in het proces naar elkaar te luisteren en samen met alle partijen de beste en meest praktische keuzes te maken. Tevens om snel een antwoord te geven op vragen van partijen of een plan kansen heeft. We hebben een speciaal team van ervaren werkvoorbereiders die al bij een schetsontwerp duidelijkheid kunnen verschaffen over haalbaarheid en kosten. Dat is een essentiële sleutel in de projectontwikkeling van menig project. Met dien verstande dat er dan nog volop kan worden gesleuteld aan een ontwerp. Over deze woontoren werd al zes jaar geleden gesproken en toen zag hij er op papier compleet anders uit dan hij uiteindelijk is geworden met het lichtgekleurde bakstenen uiterlijk en de inpandige balkons. Die metamorfose had ook te maken met allerlei lokale vraagstukken, zoals geluidbelasting.”

Verdienste van architect

De gerede woontoren oogt fraai en strak. “Dit is de verdienste van de architect. Je hebt namelijk bij het monteren van grote prefab elementen altijd een bepaalde maattolerantie, in dit geval van zo’n 2 cm. Je kunt namelijk bij het monteren van zulke gevelelementen niet zien of alles aan de buitenzijde exact in één vlak komt te liggen. Natuurlijk, er zijn diverse trucjes en instrumenten, maar het blijft lastig om toleranties in die buitengevel geheel uit te sluiten. Het is lelijk als je dat terugziet in het gevelbeeld,” vindt Joost Stolwijk. “Door een soort overlapconstructie van het buitenspouwblad vallen de elementnaden aan de buitenzijde weg. Dat maakt het beeld rustiger. Als we op de bouwplaats vanaf steigers hadden gemetseld, krijg je ook zichtbare toleranties, want het is en blijft mensenwerk. Met prefabricage kun je juist het maximale resultaat qua maatvoering en strakheid bereiken.”

Vaart in bouwproces

De steenstrips zijn in de fabriek in de mal ingestort. Het ontwikkelingsproject Bij de Zijl omvat ook laagbouwwoningen en de architect wilde graag dezelfde steen voor de woontoren, maar die bleek als steenstrip te ruw. Vandaar dat is gezocht naar een gladde variant, die qua kleur en structuur goed past bij de laagbouwwoningen. In de fabriek zijn ook de kozijnen met beglazing en speciaal ontwikkelde rubberen strips aan het binnenspouwblad meegenomen. Stolwijk: “Als een soort koelkastdeur sloten de elementen bij het monteren keurig luchtdicht op elkaar en op de getunnelde constructie aan. Met natte knopen is de hele constructie verankerd. Het bleek zo wind- en waterdicht dat wij 5 bouwlager lager al met de afbouw konden beginnen. Zo hou je vaart in je bouwproces.” Vanuit een manbakje zijn de gevelelementen aan de buitenzijde met zwelband dichtgezet van ‘ventilerend’ naar ‘zwak ventilerend’. Dat is het enige werk aan de buitengevel geweest. Alle ramen van de woontoren kunnen naar binnen toe open en kunnen zo worden gereinigd. 

Impact van wind

Ondanks de positieve ervaring met steigerloos bouwen, plaatst de projectleider wel een paar kanttekeningen. “Met een steiger heb je automatisch een zekere veiligheid ingebracht, nu moet je goed uitwerken hoe je de veiligheid waarborgt. Omdat we in Leiderdorp inpandige balkons hebben met losse borstweringen op de balkons en een aparte houtskeletbouwconstructie daarachter, werd het allemaal toch wat complexer dan het op het eerste gezicht leek. Meeste impact op het proces ondervonden wij van de wind. Een kraan op 100 meter hoogte vangt met een betonelement meer wind dan op veel lagere hoogte. We hebben liefst 25 dagen gehad waarbij de wind voor problemen bij het monteren zorgde. Die vraagstukken wegen echter niet op tegen de voordelen van snelheid van bouwen en besparing op kosten van steigerbouw. En als je nagaat dat je met één betonelement hijst en geen aparte hijsbewegingen voor gevelconstructie, stenen, cement, voegen, kozijnen, glas, afdichtingsmaterialen etc. nodig hebt, dan scheelt dat enorm veel werk en tijd. Het steigerloos bouwen van woontorens is naar mijn mening de toekomst; ook onze toekomst. Niet voor niets gaan wij ook de woontoren Hoge Vrijheid in Den Haag zo bouwen.”

Bewoners kiezen eigen gevelafwerking woontoren

Bij het project Hoge Vrijheid aan de Petroleumhaven in Den Haag (zie de foto rechts), een ontwikkeling van Open Development en Vink Bouw naar een ontwerp van Martijn van der Hijden architecten, wordt de techniek met tunnelen en sandwichelementen gekopieerd van Bij de Zijl. Er zijn echter wel verschillen. Projectleider Joost Stolwijk: “In Den Haag gaan we werken met balkons die volgens het Balqoon principe onafhankelijk van de bouwstroom naderhand kunnen worden aangebracht. Dat maakt het project van steigerloos bouwen en de hijsbewegingen nog overzichtelijker. Belangrijkste kenmerk van deze woontoren is de keuzevrijheid van bewoners. Ze kunnen de geveluitstraling van hun geveldeel in de woontoren bepalen. Dat is echt uniek. Alle appartementen krijgen een balkon, maar de bewoners kunnen kiezen voor een extra balkon. Ook de verhouding open-dicht in de gevel is variabel, omdat men juist voor meer of minder glas in de gevelopening kan kiezen. Tevens is er de optie voor de gevelafwerking: met steenstrips, in glad grijs beton of een structuur door middel van structuurmatten in de mal. Zo zijn er acht smaken. Van belang is wel dat wij de logistiek, inclusief controlemomenten, zodanig inrichten dat het juiste element op het juiste moment aankomt en op de juiste positie wordt gemonteerd. Want vast is vast…” Naar verwachting wordt medio 2021 begonnen met de bouw van de woontoren, met appartementen en penthouses van 50 m2 tot ruim 100 m2. Een groot deel is al verkocht, waarbij de bewoners inderdaad al veelvuldig gebruik maken van de keuze voor hun gevelindeling. Joost Stolwijk: “We zijn benieuwd hoeveel kopers er uiteindelijk gaan kiezen en hoe uniek dit het beeld van de woontoren gaat maken.”